ANALİZ-GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ(TSKB YATIRIM)
- 19.04.2007 08:48
TSKB (www.tskb.com.tr) Araştırma Bölümü Tarafından Hazırlanan
Gayrimenkul Sektörü Analiz Raporu:
"IMKB’de işlem gören 10 adet gayrimenkul yatırım ortaklığının
(GYO) net aktif değerleri (NAD) 1Ç07’de 2006 yılı sonuna göre YTL
bazında %6 , dolar bazında %8 oranında artış göstermiştir
Bu dönemde Akmerkez GYO %16’ lık artışla NAD’ını önemli ölçüde
artıran GYO olurken, onu %4 artışla Yapı Kredi GYO izlemiştir. Atakule
ve GYO ve Nurol GYO’nun net aktif değeri %3’ artarken, İş GYO ve Vakıf
GYO’nun NAD’ları %2 oranında büyümüştür.
Portföy dağılım değişikliklerinden önemlisini Alarko GYO’nun
portföyünde devam eden projelerin payındaki artış oluşturmuştur.
Şirketlerin toplam net aktif değerleri (NAD) 31 Mart 2007 tarihli
portföy değer tablolarına göre 2,6 milyar YTL düzeyindedir. Buna göre
mevcut durumda GYO’lar NAD larına göre %5 iskontolu işlem görmektedir.
NAD’ına göre en fazla iskontolu işlem gören GYO %30 iskontosu ile
Vakıf GYO olurken, onu %27 iskonto ile Akmerkez GYO, %17 iskonto ile
Atakule GYO izlemektedir.
2007 yılında sektöre ilişkin olumlu beklentimiz devam etmektedir.
GYO hisselerine olan ilginin 2007 yılı genelinde devam edeceğini ve
hisselerin piyasa değerlerinin mevcut Net aktif değerlerinin üzerine
çıkma eğiliminin artacağını düşünüyoruz.
Sektördeki hisse önerilerimizin ilkini Kanyon projesinin önemli
kısmının tamamlanmasının ardından satış için potansiyel yatırımcılarla
görüşmeye devam eden İş GYO oluşturmaya devam etmektedir. Şirket için
belirlediğimiz 1 yıllık hedef NAV 850 milyon dolardır. Mevcut piyasa
değeri bu değerin %8 altındadır. Diğer önerimizi portföy yapısının
yeni projeler açısından potansiyele işaret etmesi nedeniyle Alarko GYO
oluşturmaktadır. Şirket’in mevcut piyasa değeri 172 milyon dolar olan
hedef değerimize göre %17 iskontoludur.
IMKB’de işlem gören 10 adet gayrimenkul yatırım ortaklığının (GYO)
toplam net aktif değerleri (NAD) 1Ç07’de 2006 yılı sonuna YTL bazında
%6, dolar bazında %8 oranında artış göstermiştir.
Bu dönemde Akmerkez GYO %16’ lik artışla NAD’ını önemli ölçüde
artan GYO olurken, onu %4 artışla Yapı Kredi GYO izlemiştir. Atakule
ve GYO ve Nurol GYO’nun NAD’ ları %3 oranında , İş GYO ve Vakıf
GYO’nun NAD’ları %2 oranında büyümüştür.
Mart ayında halka açılan Sağlam GYO’nun portföyü ise halka arz
geliri nedeniyle %117 lik artış göstermiştir.
NAD büyüklükleri açısından İş GYO’nun toplam NAD içerisindeki payı
%38’den %40’a yükselirken onu %29 pay ile Akmerkez GYO izlemektedir.
Şirketler toplam NAD larına göre % 5 iskontolu
IMKB’de işlem görmekte olan GYO ların toplam piyasa değerleri 17
Nisan 2007 itibarıyla itibarıyla 2,5 milyar YTL düzeyindedir.
Şirketlerin toplam NAD’ları ise 31 Mart 2007 tarihli portföy değer
tablolarına göre 2,6 milyar YTL düzeyindedir. Buna göre Mevcut durumda
GYO’lar NAD larına göre %5 iskontolu işlem görmektedir. NAD’ına göre
en fazla iskontolu işlem gören GYO %30 iskontosuile Vakıf GYO olurken,
onu %27 iskonto ile Akmerkez GYO, %17 iskonto ile Atakule GYO
izlemektedir.
Yılın ilk çeyreğinde partföy dağılımlarında önemli bir yapı
değişikliği oluşmadı
IMKB’de İşlem görmekte olan GYO ların portföy yapıları
incelendiğinde 1Ç07’de binaların NAD içindeki payı %85, arsa ve
arazilerin payı %6 ile 2006 yılı sonu seviyesini korurken, devam
etmekte olan gayrimenkul projelerinin payı %11 seviyesini korumuştur.
Para ve sermaye piyasası araçlarının portföyler içindeki payı ise %7
ile değişmezken aynı dönemde borçlar %12 ile aynı seviyede kalmıştır.
GYO şirketleri arasında devam etmekte olan projeler bazında Y ve Y
GYO,Yapı Kredi GYO ’nun gayrimenkul projelerinin portföy içerisindeki
payı yüksek seviyelerini korumaya devam etmektedir.
Alarko GYO’nun projelerinin NAD içindeki payında artış dikkati
çekerken, Doğuş GE GYO’nun devam eden projelerinde tamamlanan kısımlar
nedeniyle azalış görülmektedir.
Nakit pozisyonları açısından değerlendirildiğinde ise Alarko GYO
73 milyon YTL nakdi ile güçlü nakit pozisyonuna sahip (NAD’ının
%36’sı) GYO olurken onu NAD’ının %30 ve %25 nakit oranları ile Vakıf
GYO ve Y ve Y GYO izlemektedir.
Alarko GYO ve Yapı Kredi GYO ‘nun arazilerinin portföy içindeki
paylarının büyüklüğü olası yeni GYO projeleri için potansiyele işaret
etmektedir.
GYO ların IMKB Performansları
2005 yılındaki yüksek getirilerin ardından 2006 yılı GYO hisseleri
için dinlenme yılı olmuştur. Hisseler 2006 yılında ortalama %15 değer
kaybetmiş, aynı dönemde IMKB’nin kaybı %2 olmuştur. 2007 yılına
bakıldığında ise mortgage kanunun yasalaşmasının ve yüksek bedellerle
gerçekleşen arsa satışlarının ardından GYO hisselerinin piyasa
değerlerinin net aktif değerlerine yaklaştıkları görülmektedir. 2007
yılı başından buyana GYO hisseleri ortalama %18 ile IMKB’ye paralel
getiri sağlamıştır
2007 yılında sektöre ilişkin olumlu beklentimiz devam etmektedir
GYO hisselerine olan ilginin 2007 yılı genelinde devam edeceğini
ve hisselerin piyasa değerlerinin mevcut Net aktif değerlerinin
üzerine çıkma eğiliminin artacağını düşünüyoruz. Türk
gayrime edeceği görüntüsünün son arsa
satış ihalelerinde çıkan fiyatlarla teyit edilmesi, AB geçiş sürecinde
gayrimenkul sektöründe yabancı sermaye oranının artacağı beklentisi
olumlu beklentilerimizin devamına yol açmaktadır. Ayrıca Mortgage
sisteminin gelişimi sonucunda gayrimenkul sektörüne fon akımının devam
edeceği beklenmektedir.
Sektördeki hisse önerilerimizin ilkini Kanyon projesinin önemli
kısmının tamamlanmasının ardından satış için potansiyel yatırımcılarla
görüşmeye devam eden İş GYO oluşturmaya devam etmektedir. Şirket’in
%50’sine sahip olduğu Kanyon alış veriş merkezi çarşı kısmının
31/03/2007 tarihli portföy tablosundaki değeri 180 mn dolar
seviyesindedir. Şirket’in olası satıştan önemli bir satış karı elde
etmesini bekliyoruz.
Tatilya Eğlence Merkezi’nin yerine kuracağı yeni alış-veriş
merkezi ve Üsküdarda satın aldığı arsa üzerinde başlatacağı konut
projeleri Şirket’in gelecek beklentilerini kuvvetlendirmektedir. Bu
projelerin NAD üzerindeki pozitif etkisini dahil etmeksizin Şirket
için belirlediğimiz 1 yıllık hedef NAD 850 milyon dolardır. Mevcut
piyasa değeri bu değerin %12 altındadır.
Diğer önerimizi portföy yapısının yeni projeler açısından
potansiyele işaret etmesi nedeniyle Alarko GYO oluşturmaktadır. Yılın
ilk çeyreğinde portföy dağılım değişikliklerinden önemlisini Alarko
GYO’nun portföyünde devam eden projelerin payındaki artış
oluşturmaktadır. Buna karşılık Şirket‘in nakitlerinin NAD içerisindeki
payı hafif gerilemiştir. Şirket’in devam projelerinin payı 2006
sonundaki %17 seviyesinden %24‘e yükselmiştir. Bu gelişme arsa ve
nakit payının portföyündeki büyüklüğünün büyüme potansiyeline işaret
ettiği görüşümüzü destekler niteliktedir.
Şirket Tuzladaki arazisi üzerinde konut projesi başlatma kararını
almış ve 2006 yıl sonu itibarıyla arsa üzerinde 300 bağımsız bölüm
konut, 1 adet çarşı ve 1 adet sosyal tesisin yapı ruhsatı 15.12.2006
tarihi itibariyle almıştır. Orta üzeri gruba yönelik olarak yapılacak
yatırımın arsa hariç yatırım bedelini 35-40 milyon dolar, ciro
beklentisi de 50-60 milyon dolar seviyesinde bulunmaktadır. Konutların
satışlarının başlaması için planlanan zaman ise 2008 yılı Temmuz ayı.
Şirket’in mevcut piyasa değeri 172 milyon dolar olan hedef değerimize
göre %17 iskontoludur."
