BASIN BÜLTENİ-TSKB Gayrimenkul/Ünsal: Pandemi sonrası tarım alanları değerlenecek
- 29.04.2020 13:15
Dünyayı etkisi altına alan COVID-19 salgını insan sağlığının yanı
sıra ekonominin aktörleri olan sektörleri de farklı açılardan
etkilemeye devam ediyor. Gelişmeleri, gayrimenkul perspektifinden ele
alarak çeşitli sektörlerde yaşanan değişim ve dönüşümü anlatan TSKB
Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yöneticisi Berk Ünsal,
salgın sonrasında yatırımcılar için de yeni fırsatlara işaret ediyor.
COVID-19 salgını farklı çalışma kollarında birçok sektörü doğrudan
etkilemeye devam ediyor. Konaklama, perakende, turizm, konut gibi
sektörler, global bir belirsizlikle karşı karşıya olsa da arz ve
talebi oluşturan koşullardaki değişim, yaşananların sektörlere
etkilerinin farklılaşmasını beraberinde getiriyor. TSKB Gayrimenkul
Değerleme Özel Projeler Departmanı Yöneticisi Berk Ünsal, gayrimenkul
perspektifinden yaptığı araştırmada, salgının etkilerinin
zayıflamasının ardından hızla yükselişe geçmesi beklenen sektörleri
değerlendirdi.
Ünsal’a göre endüstriyel yapılar ve kiralık depo, tarım ve
hayvancılık, sağlık gibi sektörler ihtiyaç nedeniyle hızlı bir
toparlanma eğilimi göstererek yatırımcılar için fırsat sunacak
alanların başında geliyor.
Kısa dönemli kiralamalar yaygınlaşacak”
Çalışmaya göre, endüstriyel yapılar ve kiralık depoların, salgın
sürecinden en az etkilenecek sektörler arasında yer alacağı
öngörülüyor. Bu süreçte, diğer fonksiyonlara nazaran devam eden
inşaatlar ve yapılması beklenen yatırımlar varlığını sürdürmeye devam
ediyor. Perakende sektöründekine benzer şekilde e-ticaretteki talep
artışı, bu sektördeki işe alımları da artırıyor.
Ünsal, önümüzdeki dönem kısa vadede, kısa dönemli kiralamaların
yaygınlaşması beklentisine dikkat çekerek, “Uluslararası ticaretin
azalması ile birlikte bazı ürünlerin ülke içinde üretilmeye
başlanmasının talebi artıracağı öngörülmektedir. Soğuk hava depolarına
yatırımlarda da artış beklenmektedir. Bununla birlikte, marketlerin ve
ilgili diğer firmaların soğuk hava depolarına yaptığı yatırımlar kendi
maliyetlerini artıracaktır. Mevcut durumda sektörde yatırımların geri
dönüş süreleri benzer seviyededir. Kiralarda kısmi artışlar görülmekle
birlikte henüz yüksek doluluklar gözlenmemektedir” diyor.
Tarımcılık faaliyetleri ve arazi değerleri yükselişte
Tarım ve hayvancılığın ne kadar önemli olduğu bu dönemde daha net
bir şekilde hissediliyor. İthalat-ihracatın azalması ve temel ihtiyaç
olan gıda maddelerine erişimin öneminin artması, tarımcılık
faaliyetlerini ve dolayısıyla arazi değerlerini de olumlu yönde
etkiliyor.
Tarımın yanı sıra besi çiftlikleri, silo, balık yetiştiriciliği
gibi alanların da önümüzdeki süreçte önem kazanacağını söyleyen Ünsal,
bu sektörle ilgili şu değerlendirmede bulunuyor:“Mevcut durumda pazar
verisi kısıtlı olmakla birlikte, tarım ve hayvancılık sektörü ile
ilgili ilk tepkiler alım kararlarının ertelenmesi ya da salgın öncesi
dönem fiyatlarının korunması yönündedir. Hayvancılığa ise tarımdan
farklı olarak tedarik/dağıtım zorluğunun daha yüksek olması nedeniyle
bir miktar daha temkinli yaklaşılması beklenmektedir. Bağ, bahçe tipi
gayrimenkullerde de ekim zamanları yaklaştıkça fiyatlarda değişikliğin
hissedileceği düşünülmektedir.”
Sağlık sektöründe kira seviyelerini korunuyor
Salgın etkisiyle ilk etapta yaşlı ya da sağlık hizmetlerinden
yararlanmaları gereken kişilerin birlikte yaşadıkları konseptlerin
doluluk oranlarında azalmalar görüldüğüne dikkat çeken Ünsal, “Hijyene
verilen önemin artırılması doğrultusunda maliyetlerin artış göstermesi
de sağlık konseptli gayrimenkullerin karlılığını olumsuz etkiliyor.
Gerçekleşen işlemlerin azlığı nedeniyle yatırımcı ve mal sahibi
tarafındaki etkileri henüz net olarak bilinmese de sektörün geleceğe
yönelik belirsizliği, risklerini ve kapitalizasyon oranlarını
artırmaktadır. Poliklinik, hastane yatırımları ise salgın öncesi kira
seviyelerini korumaktadır” diyor.
Ofis kiralarında 2021 yılı itibarıyla düşüş bekleniyor
Çalışmada, ofis sektöründe satın alma ve kiralamalar bu dönemde
“bekle ve gör taktiği” ile uygulanan alanlar arasında yer alıyor.
Mevcutta devam eden işlemlerin ise genel itibarıyla yavaşladığı
gözleniyor. Ofislerin, gelir kaybından en çok etkilenecek gayrimenkul
sınıflarından birisi olarak değerlendirildiğini belirten Ünsal, kira
ödemelerindeki aksamaların ise mal sahiplerini çözüm yolları
araştırmaya ittiğini hatırlatıyor.
Ünsal’ın bu sektörler ilgili öngörüleri ise şöyle: “Dolulukları
korumak için, sona eren sözleşmelerde belirli bir dönem kirasız dönem
olarak öngörülerek yeni kontratlar önerilmesi ya da kira indirimleri
tercih edilmektedir. Kiracı tarafından ise sözleşmelerin daha kısa
vadeli yapılmak isteneceği düşünülmektedir. Ofis kiralarının 2020’de
belirli bir seviyeyi korumaya çalışması, 2021 yılı itibarıyla ise
düşüş göstermesi beklenmektedir. Uzaktan çalışma modellerinin artış
göstermesiyle ofis alanlarında daha küçük alanların tercih edileceği
öngörülmektedir. Ayrıca, ofis alanlarına yaklaşımlarda da
değişkenlikler olması ve kişi başına düşen alanların artırılması
beklenmektedir.”
“Evde spor, spor salonlarına talebi düşürecek”
Sosyal hareketliliğin yüksek olduğu sinema, tiyatro, spor
salonları, eğlence parkı gibi alanlar mevcut durumda faal olmayıp kısa
vadede belirsizliğin en yüksek olduğu alanlar. Bu nedenle, yeni
dönemde spor salonu alışkanlığının, evde sporun ya da spor
uygulamalarının gelişmesiyle geri planda kalabileceği öngörüsünü
paylaşan Ünsal, “Günümüzde, yurtdışında bazı spor salonlarının
eşyalarını kiralama yoluyla gelir üretmeye çalışarak nakit akışı
sağlamayı hedeflediği görülmektedir. Orta vadede spor salonları ve
sinema/tiyatro gibi aktivitelere yönelik mevcut kapasitenin azalması
beklenmektedir. Eğlence parkları ise yaz aylarının henüz belirsiz
olması ile birlikte sezonluk gelirlerinin önemli bir kısmını
kaybetmiştir. Bununla birlikte düşük dolulukla giderlerini
karşılayamayacakları için doluluğun stabilize olacağı döneme kadar
kapalı kalmaları beklenmektedir” diyor.
Perakendede e-ticaret pazarları artacak
Kredi ödemeleri en fazla geciken sektörlerin başında konaklama ile
birlikte perakende sektörünün geldiğini belirten Ünsal, salgın
sürecinin uzaması durumunda kirasız dönemin sürekliliğin sağlanmasının
beklendiğine işaret ediyor. Ünsal, bu sektörle ilgili şu öngörüleri
paylaşıyor: “Bazı işletmelerin sürecin uzaması halinde geri dönüşü
olmayacak şekilde kapanabileceği öngörülmektedir. Bu doğrultuda da
perakende pazarında arz artış gösterebilecek ve orta vadede kiralar
aşağı yönlü baskılanacaktır. Ticari gayrimenkullerdeki olası
satışların da yüksek iskontolarla gerçekleşmesi beklenmektedir. Salgın
süresince e-ticaret de bir anda hızlı bir şekilde büyüme göstermiştir.
Salgın sürecinin sona ermesi sonrasında daha büyük mağazalar yerine,
daha büyük depolar ve fast food’dan tanıdık gelecek olan “drive thru”
olarak adlandırılan arabadan inmeden alışveriş yapılmasının yaygın
hale geleceği düşünülmektedir. Bunlarla birlikte, büyük mağazaların
alanlarını küçültmeleri ve e-ticaretteki pazarlarını artırmaları
beklenmektedir.”
Foreks Haber Merkezi ( haber@foreks.com )
http://www.foreks.com
http://twitter.com/ForeksTurkey
